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纽交所决定将蛋壳公寓ADS摘牌 未来长租公寓行业SWOT分析

※发布时间:2021-5-3 23:14:11   ※发布作者:habao   ※出自何处: 

  纽约证券交易所今日宣布,其监管部门“纽交所监管局”工作人员已决定启动程序,将蛋壳公寓(NYSE:DNK)从纽约证券交易所摘牌。

  纽约证券交易所今日宣布,其监管部门“纽交所监管局”工作人员已决定启动程序,将蛋壳公寓(NYSE:DNK)从纽约证券交易所摘牌。蛋壳公寓的美国存托股(ADS)将立即暂停交易。今年3月15日,纽交所监管局暂停了蛋壳公寓ADS的交易。而今日,纽交所监管局已确定,蛋壳公寓不再适合继续上市。据悉,蛋壳公寓在刘硕和关昕2020年1月17日在纽交所挂牌上市,股票代码为“DNK”。IPO价格定在每股13.5美元,基础发行规模960万股ADS。

  我国长租公寓企业最初从传统房产中介行业衍生而来,在90年代出现了二房东,2008年前后出现品牌公寓企业。

  近年长租公寓连环爆雷,据统计2020年上半年,有七成经营不善的长租公寓,都是因为此种“高收低出”模式。疫情影响下,这些长租公寓品牌的资金链问题更是被急剧放大。

  长租公寓目前主要分布在一、二线城市,如、上海、广州、深圳、杭州、成都等,而主要的客户群体是年轻白领,年龄在25-30岁之间,上述人群工作经验不算很多、薪酬水平适中,同时又很注活质量。以上海为例,35%的客户为23-30岁之间,而38%的租客的工作经验为2年以下,32%的租客的月收入为6001-8000元之间。

  在均衡状态下,我国长租公寓需求端所能带来的租金收入至少为2000亿。1)根据住建部的数据显示,目前我国通过租赁市场解决人口达到1亿以上,年租金突破1万亿元。2)跟据中国房地产业协会的资料显示,在许多发达国家和地区,机构出租房源往往能占到租赁总供给的25%~30%,即使取20%这一较低的比例,我国机构出租房源租金能够达到2000亿。3)考虑到长租公寓相对于周边地区租金更高,具有一定的正溢价率,通过需求测算的租金将更高。

  从房间数量上来讲,长租公寓需求大约需要1000万间,市场呈现绝对的供少于求的情形。假设20%的租房人口选择长租公寓,每间租住人数为2人,则1亿租房人群需要1000万间长租公寓,市场仍处于供不应求的态势。

  随着越来越多资本和人力纷纷涌入长租公寓行业,租赁公司、中介公司携款而逃等暴雷现象频发。长租公寓频频暴雷却不断发展的背后,还有一个原因,便是一、二线城市的租房刚需。长租公寓是房地产市场一个新兴的行业,即将业主房屋租赁过来,大多情况会对房子进行简单装修和,再出租给租房人士。国内长租公寓主要分为“集中式”和“分散式”两类。集中式是以传统商业地产模式运作,利用自持土地开发或楼宇整租方式运营;分散式主要从租赁中介业务延展而来,依靠整合户主房源进行重装管理,类似“二房东”,其因市场进入门槛低,起步快,是长租公寓的主力。

  目前中国长租公寓行业面临四大挑战。第一,重资产经营导致长租公寓企业盈利周期较长,目前国内长租公寓企业在高负债,资金压力大的状态下运营,其中资金压力主要集中于长租公寓的装修成本和租金成本两个方面。第二,融资和税收成本相对较高,目前租金分期业务的融资成本都在10%以上。而且税收负担较重,“营改增”后部分住房租赁机构税负不降反增,累计超过租金收入的20%。第三,非规模化和非专业化不能存活,长租公寓企业持有的房源和租客数量必须达到一定的均衡点,才能实现盈利,只有具备一定规模和专业化服务水平的机构才能从的市场竞争中存活并获得发展机会。然而,目前国内市场上长租公寓企业相对分散难以形成规模经济效应。第四,租期的维稳长租公寓企业运营能力,中国目前住房租赁市场上的租期太短,一般分散式长租公寓租期为3-6年,集中式长租公寓租期为10年左右。房东和租客续约率低,房源和租客的不稳定,这就造成了长租公寓企业运营成本过高。

  长租公寓行业的投资回报较为稳定,一线城市的出租率较高,深圳为例,2018年深圳平均住房租赁价格虽较2017年下降了3%,但仍达68元每平米。运营成功的长租公寓空置率基本低于10%。

  目前市场上的大大小小长租公寓运营商已经达300多家,大大小小的地产商进入市场,使得整个市场面临着混乱的竞争格局。

  长租公寓行业面临着人才缺失的困境,租房行业的产品升级是一个大趋势,要形才构成的专业性需要一定的时间。

  欲了解关于长租公寓行业具体详情可以点击查看中研普华研究报告《2020-2025年中国长租公寓行业全景调研与发展战略研究咨询报告》。

  产业现状我国进入存量房时代以来,租赁市场需求迅速崛起。至2017年,全国住房租赁市场租金规模已达到1.3万亿元,每年新增租房规模达1000亿元。近两年来,在政策、市场、融资的风口下,长租公寓2...

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