或许当时我们紧缩政策的力度再轻点，频率少点，或2008年有些紧缩措施不出台，可能情况会好些。还有一个问题，你刚才把房地产的增长作为经济发展的动力，而这正是老百姓的，国务院前一段也提出了治理房地产市场的四点政策。但是，房地产价格如此不的飙升，中国的经济增长健康吗？
马晓河：中国房地产价格确实过高，已经超出了老百姓的承受能力。为什么房价那么高？其中有些因素是合理的，有些是不合理的。在我看来，城镇化是中国现阶段房价上涨的合理正常因素，而货币政策、利益集团力量的影响又使房价上涨过快过高，属不合理因素。
就拿城镇化来说，中国人多地少，人均土地数量在不断减少，同时还恰恰遇到城镇化加速进程阶段，城市土地供给越来越稀缺。13亿人口的城镇化什么概念？现在城镇化率45.7%，实际这中间有1.5亿农民是两栖人，他们在城里打工，在农村盖房。要抠掉这块，中国线%。如果户籍制度以及相关的社会保障制度一旦，城镇化进程加速，那1.5亿农民便会成正的市民，在土地紧缺情况下，若要人人有房子，实现住有所居的目标，房价肯定会上扬。
记者：工业化和城市化进程中，房价从趋势来讲肯定上升，发达国家也经历了这样的阶段，只是他们采取了相应的补救措施。
马晓河：世界上凡是土地资源富裕的国家，房地产价格相对较低；而土地资源短缺的国家，房地产价格都比较高，日本、韩国、还有我国的、地区都如此。人多地少，资源稀缺，推进城镇化决定了中国的房地产供求关系是紧张的，价格是昂贵的。
记者：你刚才还提到了货币政策的问题。以来，特别是90年代以来，我国的经济结构决定了货币供给连续多年超经济发行，这与房地产价格有什么关系，能否具体解释一下？
马晓河：我国货币的供给连续多年超经济发行，超过内需发展需要。多年来，我国的储蓄增长一直快于消费增长，结果是社会储蓄不断增加，储蓄率不断上升。但是，储蓄率上升进而带来的高储蓄率，在时间趋势是必然会导致高投资，高投资必然会形成高产能，而高产能在低消费率情况下，势必会造成高出口，高出口又会引起高额外汇储备，最终高外汇储备又需要发行大量人民币进行对冲。但是，如果货币增长连续超过经济增长，超过货币化进程，必然会发生流动性过剩。在流动性过剩条件下，实体经济领域产品供过于求，富余的资金必然会流向股市、黄金、古玩、房市等领域，引起资产类价格快速上涨。近年来，资产类价格上涨在一定程度上是一种货币的溢出效应。当货币供给超过了经济增长，并流到资产领域，它对资产价格就产生了分摊和稀释效应。近几年，房价迅速上升就是货币分摊和稀释的典型表现。
从货币发行的M1、M2看，多年来我国货币供给增长都太快，2000年M2为13.46万亿，M1为5.31万亿。到2009年11月底， M2是59.46万亿，M1 21.25万亿。2000年全国P是9.9万亿，2008年是31.4万亿，假设2009年底按照P增速按8.5%计算，2009年P为34万亿，比2000年增加2.43倍。但是货币M2增加了3.42倍， M1增加了3倍。货币增长比P增长多一倍，而且中国的货币化进程已经基本完成。超出实际需要的货币向房地产领域流动就成为一种必然趋势。
马晓河：实际上，在房地产领域，目前有五大利益集团博弈决定着房价。一是各级地方助推房价上涨。各级从卖地到房地产开发、销售等各个环节，都有收税、收费等收益，房价涨其收益增加，房价落其收益减少；二是银行乐见房价上涨。各大银行先将钱贷给房地产开发商，后将钱贷买房人，房地产市场火爆，价格上升，有利于银行，负责将形成不良贷款甚至坏账；三是房地产开发商最想让房价上涨。房价大涨收益大增，小涨小增。四是已购买房子的人希望房价上涨。看着房价涨，投资收益增加，心里高兴，幸福指数提高。五是唯独没买房子的人不希望房子涨价。从这五个群体看，决定房价走势的恰恰是前面四种力量。不想让房子涨价的人，恰恰是不能决定房子价格的人。由此可见，房价上涨也有利益集团在起作用。
记者：所以，房地产作为经济上升的一股力量，因素比较复杂，所产生的上升结果也是复杂而多面的。现在有一些经济学家认为，中国形成以房产为支柱的一个产业链，围绕高房价的上游和下游产业链能循环开来，未来将以房子来区分财富。
马晓河：中国的房地产作为一个完整的产业链，有供给，有需求，供给和需求构成是一个市场供求链条。当供给满足不了需求时，价格就要上涨。当供给超过需求，价格就下跌。中国供给一直小于需求，况且还有人故意把需求放大，供给缩小，必然造成价格上涨。再加上货币超经济发行，你看在此情况下价格能下来吗？所以，我认为黄金地段的价格很难跌下去。要说有波动，只能说房地产的价格上涨幅度会变小变慢，而让它变成负增长，恐怕很难。
马晓河：现在我国人均P3450美元，韩国2万美元，日本是3万美元。今后，随着经济发展，我国人均P要达到1万美元，更远也会达到2万美元，届时我国的房价恐怕也会像土地资源稀缺的日本、韩国一样。21世纪初期，黄金地段每平米房价1万多，许多人觉得高，2006年同样地段上升到2万多，2009年进一步上升到3万、4万。每上升一次，都让人觉得难以承受。但还是在一片喊打声中不断上扬。这就是国情。
马晓河：不能绝对这么说，只可以说通货膨胀形成过程中，有人没有预知到，没有预知到就会受损失。当通货膨胀发生时，房价上升超过CPI，如果有人买了房子，他（她）就会减少损失甚至实现部分增值。
记者：从房地产价格的急剧上升，反映出通胀的预期在增大，现在老百姓的菜篮子价格也出现了一些上升趋势。未来中国经济的难点在哪里？
马晓河：通胀预期在变大是我国当前和未来需要关注的问题之一。如刚才所讲，我国货币供给大幅度增长，11月末广义货币（M2）同比增长29.72%，供应量达到59.27万亿元，比上年末增加了11.75万亿元。尽管，在当前工业生产能力过剩、绝大部分商品供过于求的情况下，CPI连续9个月为负值，11月转正也仅为0.6%。但是，前11个月大量资金进入股市、房地产以及公共设施建设领域，推动股市、房地产价格以及原材料价格上涨，这类产品价格上涨将会沿着产业链不断向下游传递，最终引起通货膨胀。同前几次通货膨胀相比，本轮通货膨胀强度可能要大得多，CPI、PPI上涨幅度也可能要高一些。可以断定，当过量货币顺着产业链向需求弹性低的食品领域延伸，食品价格必然迅速上涨，此时即使食品供给增加了，也无法改变价格上涨的态势。
不可否认，2010、2012年价格会上升，食品价格也不例外，而且上涨的幅度比其他产品会高一些。因为，一般而言，食品需求弹性价格比较低，需求弹性低的食品在价格变动上有一个蛛网效应，当需求大于供给时，价格增长要比供给增长快得多；当需求小于供给增长时，价格跌的比供给跌的更多，这就是价格的放大效应。农产品价格就正好符合这种变动特征。
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