与前几轮楼市反弹不同，本轮部分城市房价暴涨、地王频出，更多与金融杠杆的撬动有关。触底的贷款利率，直接导致了房地产开发贷与个贷的井喷。而较高的投融资杠杆，加剧了银行风险之余又在不断吹大楼市泡沫。
当前，房价已攀上了史无前例的顶部，“踏空”风险陡然上升。对于购房者而言，哪里才是“安全岛”，需要谨慎甄选。
从来没有只涨不跌的房价。当前，部分前期涨势过猛的地区正在形成价格调整预期。比如深圳，7月新房成交均价5.67万元/平方米，环比下跌8.2%，创下2012年以来环比最高跌幅纪录。
不断飙升的房价与购买力之间的错位，让市场有价无市的疲态初步呈现。未来，一旦有效需求难以为继，高杠杆、高库存将直接引发行业深度调整。
首当其冲的将属激进扩张的开发商。本轮行情中，低廉的融资成本和跳涨的房价使其疯狂扩张，上半年扎堆出现的205地王正是疯狂的表现。一旦楼市政策有变、资本市场骤然收紧，其将直接面临资金链紧绷甚至断裂的风险。
银行系统也将承受巨大的信贷压力。上半年，人民币贷款新增7.53万亿元，刷新了2009年创下的半年新增贷款历史纪录。庞大的信贷规模正楼市掉头向下的风险。一旦调整过猛，银行将面临信贷风险。
购房者投资风险进一步增大。上半年，居民购房杠杆率已飙升至56.5%，而目前中国居民房贷收入比为0.46，已超日本房产泡沫时期的水平，若按现有速度扩张，5年内将达到美国次贷危机前的历史高点。一旦来临，未来数年偿付压力巨大。
“别墅作为一种资源性产品，不仅居住空间舒适，其不可复制性和稀缺性的特点也将成为当下最好的避险产品。”业内人士分析认为，尤其是一些可作为第一居所的别墅项目更是如此。因其既拥有便捷的交通，同时又具有城市丰富的优质配套资源，可谓自住、投资两相宜，其稀缺的高价值属性还将在此市场情况下进一步被放大。
“虽然市场上的低密产品的还是挺多的，但要么像中央别墅区的项目价格太贵，要么像门头沟、延庆那边的别墅项目太远，交通不便及生活配套资源匮乏。真正像观山源墅(楼盘资料)这样交通方便，地处城市核心，生活配套完善，可作为第一居所的千万级合院类别墅产品还常稀少的。”在韩建观山源墅营销中心正式对外的庆典上，前来看房的王女士对记者如是说。
“真正的刚需，什么时间买房都可以”，业内人士强调，但在目前房地产形势前景不容乐观的情况下，购房者一定要谨慎甄选，不要盲目跟风，考虑清楚自己到底需要买什么样的产品，以防成为高地价泡沫最后一棒的接盘侠。无论从自住还是投资情况下来看，低密度产品无疑才是当下低风险，高升值潜力的不二选择。曹刚川出事了